现金流紧张引发“并购潮” 小房企还有机会吗？

12月4日，倍受注目的中粮地产与大悦城地产的重组方案取得证监会审查通过。按照方案，中粮地产拟以发售股份的方式向明毅并购其持有人的大悦城地产91.34亿股普通股股份，占到大悦城地产已发售普通股股份总数的64.18%，交易预估价格大约为147.56亿元。这也是今年规模仅次于的一宗房地产资产腾挪案例。

在此之前，房地产业的收购重组此起彼伏。易居克而瑞的统计资料表明，今年前10月，房企总计项目股权出售动态超过473条，多达2017年全年的数量。近几年来，房地产业的收购重组已不是什么新鲜事。

其中既牵涉到小企业，又有大中型公司；既有业务统合的考虑到，又有盘活现金流的市场需求。对比以往，今年虽然缺少确实的大手笔，但交易频率之低，堪称空前。

另外值得注意的是，今年既有中弘股份注销的案例，资产出让也波及华夏幸福和华侨城等典型房企（十强房企和央企）。那么随着楼市寒冬的来临，小企业还有存活的空间吗？现金流紧绷引起收购潮比起2017年万达、融创、富力三方的世纪交易，今年的房地产收购市场或许没确实的大手笔，也并未牵涉到大中型房企控制权的更改。但今年牵涉到房地产的股权转让的案例依然十分频密，其中下半年常有。

11月27日，华侨城发布公告称之为，白鱼经由北京产权交易所，上海证券交易所出售西安市南关正街88号长安国际中心2号楼四座办公大楼以及120个停车位，价值为人民币6.7亿元（相等于大约7.61亿港元）。此前，华侨城陆续上海证券交易所出售坐落于成都、上海、海南、泰州等多个房地产项目股权，总价值上百亿。11月20日，海航地产宣告，公司名称由海航地产集团有限公司更改为海南海岛临空产业集团有限公司，同时落成新的品牌名称海航临空，月宣告海航从传统地产向产业地产过渡性的战略转型。

在此之前，海航早已出售了数百亿规模的资产。华夏幸福在10月9日宣告，以32亿元将河北多宗项目的部分股权购入北京万科。

此前的9月28日，嘉凯城公告称之为，白鱼出让房产项目资产包，牵涉到5家公司6个项目。中航、瑞安等企业也在今年出售了不少项目。易居克而瑞认为，自2017年以来，房地产行业项目股权出售事件显著激增，且2018年依然热潮减，其原因还包括盘活现金流、挤压不良资产、构建业务转型等。

其中，资金链的紧绷完全是交易背后的联合原因。不受楼市调控政策的影响，今年以来，房地产企业销售增长速度经常出现下降，融资也大不受影响，造成企业的流动性阻碍。信约证券认为，2018年前三季度，A股房地产板块资产负债率为74.97%，较2017 年下跌2.66个百分点，再创新高；现金流方面，今年前三季度，房地产板块筹资活动产生的现金流量净额为2441亿元，同比上升 32.48%；经营活动产生的现金流量净额为-139.38亿元。上海易居研究院智库中心总监贤迈进向21世纪经济报导回应，今年行业的资金状况比去年更差，经常出现资产的腾挪也在意料之中，且部分案例甚有代表性。

11月初，身陷债务漩涡的中弘股份月转入注销程序，沦为A股首家因股价倒数高于面值（1元）而注销的公司。在此之前，中弘股份的债务违约金额多达50亿元，公司资产被失效，实际掌控人王永红被列入明知被执行人。

悬而未决的金科掌控权之争，也已转入白热化阶段。11月中旬，金科通过关卡股权激励对象的限制性股票，使黄红云及其完全一致行动人的股权比例跨过30%红线，且不用启动时契约并购。此举也使融创面对新的困境。

贤迈进认为，在这些案例中，首次经常出现房地产公司被动注销的情况，也有十强房企（华夏幸福）和央企（华侨城）转让股权的现象。总体来看，行业从不安静。千载难逢的机会过去几年来，房地产业的收购重组频密再次发生。

2016年至2017年，利用国内发债低成本窗口期，不少房企通过发售公司债的方式大量融资，构建债务移位，并补足了现金流。到2018年，房地产调控政策效果突显，融资和销售两端皆被诱导，行业的资金状况再次返回解放前。但在行业内，集中度提升的趋势未转变。

华创证券认为，2019年，房地产企业的融资、拿地、销售集中度都将跳跃减。这将使得小型房企正处于更为有利的局面，出售股权的频率有可能更为频密。阳光城集团继续执行副总裁吴建斌回应，房地产行业收购时代到来。

他指出，过去多年，大房企每年土储来源的60%~70%靠收购。如果政府对土地价格仍期望很高，而售价又受到限制，那么房企算不过来账，就不会对通过招拍挂方式取得土储有所顾忌，转而无视收购市场。今年以来，土地市场流拍流标现象显著激增，证明企业的确算不过来账。中原地产研究中心统计数据表明，截至11月29日，今年一二线城市合计住宅土地年内流标流拍高达282宗，创最近6年来最低纪录，同比下跌143%。

至于流标流拍的原因，除了企业的态度渐趋理性外，还有土地出让条件严苛，造成项目盈利空间严重不足等原因。吴建斌指出，房地产行业的收购有三个方向：第一，因为上市房企股价大幅度暴跌，建构了一个千载难逢的机会，花上较较少的成本就获得一家上市公司的控制权。

第二，因为央企国企业务主辅分离出来，或不寄予厚望房地产这个行业，有一些资产包有可能买出来，这也是应从的好时机。第三，单一项目的收购。北京某房企人士向21世纪经济报导回应，11月以来，融资闸门打开，一批大中型房企通过中票、信托、公司债的方式展开融资，在补足现金流的同时，也为未来的收购建构了条件。

实质上，融资端的规模种族歧视使得大中型房企和小企业面对迥然不同的资金状况，并给收购创造条件。某信托机构涉及负责人近日向21世纪经济报导回应，该机构的主要客户是50强劲房企。50强外的房企，即使财务指标再行身体健康，也不予考虑。

据理解，很多银行早已实行某种程度的原则。前述房企人士回应，未来小型房企的生存空间将更加较宽。

从某种程度上说道，被收购意味著企业取得了新的发展机会，因此可视作一个比较理想的结果。而无法寻求收购的小型房企，将有可能面对被出局的结局。公开发表信息表明，今年10月以来，江苏、河北、云南等地都有当地房企申请人倒闭的案例，其中少有资产规模在数百亿的企业。

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